Vale a pena investir em estacionamentos?
Avaliação e valuation simplificado da Estapar (ALPK3)
A pedido de um assinante, a edição de hoje será sobre a Estapar (ALPK3).
A Estapar (ALPK3) é a principal forma de investir diretamente no setor de estacionamentos por meio da bolsa brasileira.
A companhia opera estacionamentos em shoppings, edifícios comerciais, hospitais, aeroportos, ativos públicos, vagas de rua e plataformas digitais de venda de tickets.
Hoje, a empresa tem valor de mercado de ~R$ 934 milhões e valor de firma (valor de mercado + dívida líquida) de ~R$ 1,76 bilhões.
A tese por trás do negócio é bem simples: a Estapar combina escala + diversificação de negócios + contratos de longo prazo + presença nacional + um modelo com potencial de crescimento em operações de menor necessidade de capital.
Modelo de negócio
Atualmente a Estapar é a maior operadora de estacionamentos do Brasil, com aproximadamente 550 mil vagas operadas.
A receita vem de diferentes formatos de operação:
estacionamentos alugados e administrados;
contratos privados de longo prazo;
concessões públicas;
estacionamentos próprios;
venda digital de tickets.
Essa diversificação reduz a dependência de um único segmento e dá maior previsibilidade ao negócio.
A demanda por estacionamento não é imune a ciclos econômicos, mas tende a ser mais recorrente do que em muitos setores de consumo discricionários. Além disso, parte relevante da operação está vinculada a contratos de médio e longo prazo.
Pontos positivos
Escala
Com mais de 550 mil vagas, essa escala permite diluir custos corporativos, tecnologia, estrutura administrativa e processos operacionais.
Também aumenta a capacidade da companhia de disputar contratos maiores e atender redes com presença nacional.
Baixa intensidade de capital em parte relevante do crescimento
O crescimento em vagas alugadas e administradas exige menos capital do que concessões tradicionais.
Esse ponto é importante porque melhora a relação entre crescimento e geração de caixa.
Quanto maior a participação desse modelo no resultado, maior tende a ser a eficiência do capital empregado.
Diversificação
A empresa atua em diferentes segmentos: shoppings, hospitais, aeroportos, edifícios comerciais, ativos públicos, varejo e vagas de rua.
Isso reduz a exposição a um único tipo de fluxo ou contrato.
Potencial de desalavancagem
A empresa passou por um período difícil após o IPO, com impacto da pandemia, endividamento relacionado à concessão da Zona Azul de São Paulo e alta relevante da taxa de juros.
Mesmo assim, conseguiu retomar crescimento de receita, voltar a gerar lucro e avançar na redução de dívida.
A desalavancagem continua sendo um fator importante para aumentar o valor capturado pelo acionista.
Estrutura de controle
Outro ponto relevante é a estrutura de controle da companhia.
A Estapar tem como principal acionista André Esteves, do BTG Pactual, com participação relevante no capital da empresa.
Ter um controlador com histórico no mercado financeiro, capacidade de alocação de capital e acesso a estruturas sofisticadas de financiamento pode ser importante em um negócio que envolve concessões, contratos longos, dívida e decisões relevantes de capital.
Pontos de atenção
Vencimento de concessões
Uma parte relevante da operação depende de concessões e contratos com prazo definido.
Há concentração de vencimentos relevantes em meados de 2034/2035.
A renovação desses contratos não deve ser tratada como certa. Além disso, a eventual renovação pode ocorrer em termos menos favoráveis, com maior outorga ou menor retorno econômico.
Crescimento necessário
Pelo preço atual, a tese depende de continuidade do crescimento.
A empresa precisa crescer em alugadas e administradas, melhorar margem, reduzir dívida e preservar contratos relevantes.
Caso o crescimento seja apenas suficiente para compensar vencimentos futuros, o retorno ao acionista pode ser limitado.
Valuation simplificado
Considerando os números de 2025:
Caixa operacional: R$ 545,2 milhões
Capex imobilizado: R$ 86,1 milhões
Capex intangível: R$ 113,9 milhões
Pagamento ao poder concedente: R$ 68,1 milhões
Com isso, o fluxo de caixa livre ajustado foi de aproximadamente:
R$ 545,2 mi – R$ 86,1 mi – R$ 113,9 mi – R$ 68,1 mi = R$ 277,1 milhões
Portanto, o FCL ajustado de 2025 ficou próximo de R$ 277 milhões.
Considerando valor de firma de aproximadamente R$ 1,76 bilhão, o FCL yield ajustado seria:
R$ 277 milhões / R$ 1,76 bilhão = 15,7%
O que o FCL yield indica?
Uma forma simples de interpretar esse número é comparar o FCL yield com o custo de capital da companhia.
A lógica vem da fórmula de perpetuidade:
Valor da firma = FCL / (WACC – g)
Onde:
FCL é o fluxo de caixa livre para a firma;
WACC é o custo médio ponderado de capital;
g é o crescimento perpétuo esperado do fluxo de caixa.
Reorganizando a fórmula:
FCL / Valor da firma = WACC – g
Ou seja:
FCL yield = WACC – crescimento implícito
No caso da Estapar, considerando FCL ajustado de R$ 277 milhões e valor de firma de R$ 1,76 bilhão, temos:
FCL yield = R$ 277 milhões / R$ 1,76 bilhão = 15,7%
Como o WACC calculado para a Estapar pela Apolo é de 15,25%, o FCL yield atual está muito próximo do custo de capital da companhia.
FCL yield = WACC – g
logo
g = WACC - FCL Yield
g = 15,25% - 15,7% = -0,45%
Isso sugere que, usando o FCL ajustado de 2025 como base, o mercado está precificando a Estapar próxima de uma perpetuidade sem crescimento.
Essa não é uma premissa de que a empresa não crescerá, até porque a Estapar cresceu receita a um CAGR de 9,54% ao ano entre 2019 e 2025.
O ponto é que, antes de pagar por crescimento futuro, é importante verificar se o preço atual já é atrativo apenas com o fluxo de caixa livre atual.
Por isso, usar uma perpetuidade sem crescimento é uma forma conservadora de testar a margem de segurança da tese.
Essa abordagem faz sentido por três motivos:
parte do crescimento histórico inclui recuperação pós-pandemia;
a empresa ainda possui dívida relevante;
parte dos contratos e concessões tem prazo definido e não deve ser tratada como perpétua automaticamente.
Com essa explicação, podemos seguir e estimar o valor justo de forma simplificada, fazendo:
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